01.倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)
只要找到倉(cāng)庫(kù)，就問(wèn)房東或者業(yè)主是否有這些證件：土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證、消防備案、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或個(gè)人身份證。如果有的話產(chǎn)權(quán)基本就過(guò)關(guān)了。關(guān)于產(chǎn)權(quán)實(shí)際上很多倉(cāng)庫(kù)是很難做到證件齊全的，以下是各種證件的組合，找倉(cāng)庫(kù)的時(shí)候可以進(jìn)行對(duì)照：
1.已經(jīng)建好的庫(kù)房：
（自A-I法律風(fēng)險(xiǎn)依次增加）
2.未建好的庫(kù)房土地：
（自A-C法律風(fēng)險(xiǎn)依次增加）
A、有《國(guó)有土地使用權(quán)證》或者《國(guó)有土地出讓合同》或相關(guān)政府批文文件，有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
B、有《集體土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
C、農(nóng)用地
有合法產(chǎn)權(quán)之后還需要注意幾個(gè)點(diǎn)：
1. 產(chǎn)權(quán)如果是共有的，還需要經(jīng)過(guò)全體共有產(chǎn)權(quán)的人都同意才行；
2. 如果是二手房東租賃，還需要大房東的同意轉(zhuǎn)租證明；
3. 場(chǎng)地的用途證明，如果是住宅用地做經(jīng)營(yíng)，得有住宅轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)證明；
4. 需要了解倉(cāng)庫(kù)是否有被房東抵押出去，抵押需要得到抵押權(quán)人的承認(rèn)，畢竟買賣不破租賃只是因?yàn)樽赓U在前，如果抵押在前，租賃是不受保護(hù)的，抵押權(quán)人可以隨時(shí)要求租賃人搬離以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
5. 一般庫(kù)房面積較大，近期的城建規(guī)劃也需要了解，涉及到拆遷問(wèn)題，可以在合同上提前約定。
02.倉(cāng)庫(kù)消防
正常情況下，有消防備案說(shuō)明消防是沒(méi)有問(wèn)題的，但是做倉(cāng)儲(chǔ)每個(gè)行業(yè)對(duì)消防的等級(jí)還是有不同的要求，目前我們的倉(cāng)庫(kù)主要以戊類不燃燒物質(zhì)、丙類可燃固體為主。
客戶可以根據(jù)倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)內(nèi)容的不同參考不同的消防等級(jí)，參考如下表格：
03.發(fā)票問(wèn)題
產(chǎn)權(quán)證明和倉(cāng)庫(kù)消防都沒(méi)有問(wèn)題的話，接下來(lái)就是房東是否能開具9%的租賃增值稅專用發(fā)票了（針對(duì)一般納稅人，小規(guī)模納稅人則為5%或其他優(yōu)惠稅率），一般公司財(cái)務(wù)都是見(jiàn)票即付，如果房東是自然人的話還要了解他能不能向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)代開。一般正規(guī)
04.倉(cāng)庫(kù)硬件
以上其實(shí)都是公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)把控，倉(cāng)庫(kù)的硬件才是客戶需求的關(guān)鍵，一般客戶都會(huì)上門實(shí)景查看倉(cāng)庫(kù)硬性條件。倉(cāng)庫(kù)硬件主要了解以下幾個(gè)方面：
1.倉(cāng)庫(kù)的建筑結(jié)構(gòu)（鋼構(gòu)/水泥等）、倉(cāng)庫(kù)層數(shù)（平庫(kù)/樓層庫(kù)）、倉(cāng)庫(kù)的地面材質(zhì)（水泥/金剛砂等）、倉(cāng)庫(kù)是否有月臺(tái)（內(nèi)置/外置）；2.倉(cāng)庫(kù)的面積（讓房東提供CAD圖紙，紅線圖）及可擴(kuò)展性、倉(cāng)庫(kù)的高度、倉(cāng)庫(kù)的稱重?cái)?shù)據(jù)；3.倉(cāng)庫(kù)人員安排，是否有獨(dú)立的辦公室和衛(wèi)生間、水電、網(wǎng)絡(luò)、插頭等數(shù)據(jù)。工作相應(yīng)時(shí)間等；4.倉(cāng)庫(kù)的大門有幾個(gè)，支持幾臺(tái)車同時(shí)裝卸；外面能停多大車，能停幾輛；5.倉(cāng)庫(kù)是否允許進(jìn)行改造裝修，掛招牌；6.倉(cāng)庫(kù)園區(qū)是否有保安，是否有監(jiān)控設(shè)備
另外，倉(cāng)庫(kù)周邊情況也需要了解，比如：1.周邊的交通情況，是否有禁行或者限行2.距離高速路口的距離、距離一些主流的物流網(wǎng)點(diǎn)的距離
05.員工生活
員工的食住行購(gòu)問(wèn)題，很多客戶倉(cāng)庫(kù)搬了，有些員工就只能離職了，所以找倉(cāng)庫(kù)也需要關(guān)注人事的問(wèn)題
1. 倉(cāng)庫(kù)周邊有沒(méi)有房子出租、價(jià)格大概多少
2. 倉(cāng)庫(kù)周邊吃飯的地方多不多，主要是哪類餐館，消費(fèi)水平怎么樣
3. 倉(cāng)庫(kù)周邊是否有便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施
4. 倉(cāng)庫(kù)周邊有沒(méi)有超市，便利店等可以購(gòu)買日常用品。
需要注意的是員工宿舍嚴(yán)禁設(shè)置在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，辦公室、休息室等則嚴(yán)禁設(shè)置在甲、 乙類倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，也不能貼鄰。
06.商務(wù)條件
如果倉(cāng)庫(kù)各個(gè)條件都滿足了，接下來(lái)就是商務(wù)環(huán)節(jié)，就是談?wù)剝r(jià)格了。主要就是租金、租金支付方式，租期等。其實(shí)還應(yīng)該有一些細(xì)節(jié)的問(wèn)題也需要確認(rèn)好，比如：
1. 物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)誰(shuí)來(lái)交，計(jì)費(fèi)方式；
2. 倉(cāng)庫(kù)的基本維修保養(yǎng)服務(wù)有沒(méi)有提供；
3. 是否有免租政策，比如裝修期、春節(jié)等；4. 倉(cāng)庫(kù)是否在保稅區(qū)等。
07.合同條款
在租賃倉(cāng)庫(kù)條款中，以下條款需要特別關(guān)注，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、明確權(quán)責(zé)
1.租賃標(biāo)的與用途。明確倉(cāng)庫(kù)具體位置、面積、結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施，可以附平面圖或清單，避免交付時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議
2.租賃期限及續(xù)租。明確起租日、到期日、注意“到期自動(dòng)續(xù)約條款”是否合理。
3.租金與費(fèi)用。明確租金金額，支付周期，支付方式；約定物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、維修費(fèi)的分?jǐn)?，開票事宜等。
4.維修與改造。明確房屋結(jié)構(gòu)維修主體責(zé)任，斷水?dāng)嚯姇r(shí)情況的處理，裝修改造的權(quán)利以及費(fèi)用承擔(dān)方式，裝修期內(nèi)是否免租，到期后裝修是否需要拆除以及不能拆除后的補(bǔ)償。
5.合同解約及違約條款。約定雙方可以解除合同的情形，如出租方未按時(shí)交付，賠償裝修損失，租金差額等，違約條款應(yīng)避免模糊，如“違約需賠償損失“條款則需要細(xì)化，具體賠償多少，如一個(gè)月租金或者固定金額多少等。
6.爭(zhēng)議解決。一般情況下約定租賃物所在地人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)解決，也可以約定原告所在地或者甲方所在地。
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